RIDUZIONI E SOSPENSIONI CANONI LOCAZIONE CAUSA COVID19

RIDUZIONI E SOSPENSIONI CANONI LOCAZIONE CAUSA COVID19

RIDUZIONI E SOSPENSIONI CANONI LOCAZIONE CAUSA COVID19

FOCUS SUL SALDO DEI CANONI DI LOCAZIONE

Chiunque abbia a che fare con un rapporto di locazione in questo periodo, che sia un gestore patrimoniale o un privato, si troverà a dover rispondere frequentemente alla richiesta di riduzione o sospensione del canone di locazione, da parte di conduttori in forte stato di crisi.

L’impatto economico dell’ emergenza Covid 19 è rilevante e obbliga i professionisti del settore ad invitare le parti coinvolte, locatori e conduttori, a trovare punti di incontro.

RIDUZIONI E SOSPENSIONI CANONI LOCAZIONE CAUSA COVID19

QUALI CONSIGLI?

LOCAZIONI ABITATIVE O COMMERCIALI? C1 O C/3?

E’ di primaria importanza partire da una analisi concreta del caso di specie.

L’accordo da raggiungere a nostro avviso dovrebbe, in primis,  tener conto della tipologia di attività ( bar e attività di ristorazione, sono chiusi fino a fine maggio; altre, come quelle professionali, sono formalmente aperte ma di fatto bloccate), individuando una percentuale da garantire al locatore per la sua sopravvivenza e sopportabile dal conduttore per il, sia pure limitato, uso del bene.

Ogni caso deve richiedere un approccio differente.

Perchè vi invitiamo ad una conciliazione piuttosto che ad un’attività giurisdizionale?

1)Il principio della buona fede è alla base di tutti i rapporti giuridici disciplinati dal codice civile (art. 1375 cod. civ.).
Questo principio rappresenta una clausola generale che indica alle parti il comportamento da tenere anche in presenza di situazioni imprevedibili.

2) ’art. 103, comma 6, d.l. n. 18/2020 prevede che “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 1 settembre 2020” (questo crea problematiche importanti in merito ad un approccio non conciliativo ma giurisdizionale);

3) in giudizio, il vostro conduttore, potrebbe addurre un‘impossibilità temporanea della prestazione dovuta a causa a lui non imputabile (art. 1218 cc e 1256 cc), essendo rispettati i criteri di obiettività e imprevedibilità dell’impossibilità sopravvenuta, oltre all‘eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione (art 1467 cc) a causa della chiusura da parte del  DPCM 11 marzo 2020 delle attività non essenziali. Il vostro conduttore, infatti,  qualora abbia interesse alla prosecuzione del rapporto di locazione e fino a che perduri la situazione di emergenza, potrebbe non essere ritenuto responsabile del ritardo dell’adempimento dovuto (art. 1256 cc e Cass, 24 aprile 2009 n. 9816). Tra le cause dell’impossibilità della prestazione, rientrano gli ordini e i divieti stabiliti dall’autorità.

Ma esistono disposizioni che permettano ai conduttori di non saldare il canone locativo nella locazione di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione? No. L’impossibilità sopravvenuta sopracitata ha il carattere della temporaneità ed è questa la ragione per cui consigliamo di intraprendere attività di natura conciliativa che prevedano sospensioni momentanee dell’adempimento o nei casi più gravi riduzioni di canoni non troppo gravose per il locatore, di importo pari al 10%-30% dell’importo.

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Esistono delle agevolazioni per i conduttori che intendano saldare il canone?

Il d.l. n. 18/2020 (c.d. Cura Italia, art 65) ha previsto:
– un credito di imposta pari al 60%, in favore del conduttore, dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1( negozi e botteghe). L’Agenzia delle Entrate (Ag. Entrate, circ. 3 aprile 2020, n. 8/E), ha fornito anche delle delucidazioni sul credito di imposta per le locazioni commerciali di negozi e botteghe di cui all’art. 65, d.l. n. 18/2020: il credito d’imposta, pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, è riconosciuto solo sui canoni effettivamente pagati; un canone di locazione non pagato non produrrà il credito d’imposta.

E’ al vaglio, nel decreto di Maggio 2020, una proroga del bonus affitti per il mese di aprile per gli immobili C/1 e un’estensione del credito di imposta del 60% anche agli immobili non abitativi esclusi dal precedente decreto Cura Italia ( alberghi, immobili C/3 (capannoni e laboratori).