CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Contratto preliminare di compravendita: analisi giuridica della moltiplicazione delle fasi contrattuali e la ratio del superamento della codicistica.
Contratto Preliminare di Compravendita: la giurisprudenza
E’ prassi consolidata delle agenzie immobiliari richiedere la stipula di una proposta di acquisto prima del preliminare, per fermare l’accordo. Tale proposta, presentata con un formulario redatto il più delle volte dall’associazione di categoria, rappresenta quello che viene definito “preliminare di preliminare”.
Sulla prassi è intervenuta la giurisprudenza, per lo più di merito, arrivando ad ammetterne la validità, in quanto espressione del principio di autonomia negoziale ex art 1322 cc, qualificando la proposta come contratto utile ad indicare i soli elementi essenziali per la stipulazione in fasi progressive della compravendita.
L’assenza di causa è la ragione per la quale la Cassazione in più di una occasione si è ritrovata ad affermarne la nullità (Cass. civ n. 8038/2009 seguita da Cass. n. 19557 /2009), in ragione del fatto che il “preliminare di preliminare”, duplica il momento obbligatorio, il momento in cui acquirente e venditore si impegnano alla sottoscrizione del contratto definitivo.
Le Sezioni Unite, recentemente, hanno affermato che in presenza di contrattazione preliminare scandita in più fasi, il giudice di merito può ritenere il “preliminare di preliminare” valido se alla base di tale operazione vi siano degli interessi meritevoli di tutela e purché i contenuti negoziali dei due contratti preliminari siano diversi.
Si ritiene valido anche un “preliminare di preliminare” quando contenga già gli estremi del preliminare vero e proprio ma in questo caso sarebbe il secondo preliminare a ritrovarsi privo di causa.
Preliminare di acquisto e proposta: l’utilità della proposta
La funzione del “preliminare di preliminare” o “proposta di acquisto” potrebbe essere allora quella di “bloccare l’affare” e tutelarsi attraverso l’ inserimento di alcune clausole, tra cui la subordinazione della validità all’accettazione di una pratica di mutuo, di leasing; alla sistemazione della conformità tra lo stato di fatto e la planimetria depositata in catasto; la verifica della situazione ipotecaria e dei titoli o al buon esito di una perizia di parte.
Questo vi permette di bloccare l’affare durante le verifiche più approfondite, in modo tale da limitare i rischi.
preliminare di acquisto e proposta: inadempimento del “preliminare del preliminare” e art 2932 cc
In sintesi, per ritenersi valido un preliminare di preliminare è necessario che contenga gli elementi essenziali del futuro preliminare ma che non costituisca una semplice duplicazione del preliminare vero e proprio, che esprimi una volontà negoziale, seria, che necessiti di una maggiore puntualizzazione.
In caso d’inadempimento di un accordo con questi requisiti, non potrà applicarsi il rimedio dell’esecuzione in forma specifica di cui all’art. 2932 c.c. ma quello della risoluzione del contratto con obbligo di risarcimento dei danni a carico della parte inadempiente.
Veronica Pinnetti administrator
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