RIDUZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE
RIDUZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE
PROCEDURA E BENEFICI FISCALI
L’emergenza Coronavirus che il nostro paese sta vivendo non è solo un’emergenza sanitaria ma anche economica e finanziaria. Lo stop alle principali attività commerciali, le saracinesche abbassate, hanno come effetto collaterale una piccola e media impresa sempre più sofferente e spesso non più in grado di sostenere i canoni di locazione.
Il mercato del real estate fatica a nascondere una flessione delle quotazioni di prezzi e operazioni immobiliari nel biennio 2020-2021, flessione che inciderà sia sugli immobili abitativi che sugli immobili commerciali.
Un canone di locazione non in linea con l’attuale situazione di crisi, che non si potrà esaurire con lo stop del lockdown di questo mese, è un canone che potrebbe richiedere una riduzione, al fine di mantenere attivo il contratto di locazione e un regolare saldo dello stesso.
RIDUZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE: COME PROCEDERE?
PARTIAMO DALL’ACCORDO:
Nell’accordo di riduzione del canone di locazione che può essere impostato come “scrittura privata di accordo di riduzione del canone” occorre fare riferimento al contratto in essere, inserendo i dati dello stesso (Come da contratto di locazione registrato presso l’agenzia delle entrate di …., in data…..al n. ……, serie….., codice identificativo n. ……) e dovranno essere riportati:
- I dati del locatore e dell’inquilino;
- Il canone annuo;
- L’ammontare ridotto sul quale ci si è accordati;
- Il numero di mesi per i quali l’inquilino pagherà un importo più basso.
- La data e la firma di entrambe le parti coinvolte.
Vi invitiamo ad inserire come causa della riduzione l’emergenza Covid 19, in modo tale da non precludervi eventuali agevolazioni future, collegate all’emergenza.
RIDUZIONE DEI CANONI DI LOCAZION: PROCEDURA DI PRESENTAZIONE O INVIO
l’art. 62, comma 1, del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 ha previsto la sospensione degli adempimenti tributari diversi dai versamenti nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020. Alla luce delle nuove disposizioni è stato chiarito che anche l’adempimento della registrazione degli atti risulta sospeso. Pertanto, potete attendere l’apertura degli uffici per registrare la riduzione del canone portando con voi:
- accordo di riduzione sottoscritto
- modello 69 compilato (inserire la dicitura registrazione accordo di riduzione canone locazione)
- copia della vostra carta di identità e codice fiscale
Qualora vogliate procedere alla registrazione dell’atto prima dell’apertura degli uffici, potete inviare il documento tramite_
- posta raccomandata corredata di modello 69 firmato dal richiedente, copia del documento di riconoscimento in corso di validità e atto da registrare;
- la richiesta può essere inviata anche tramite pec con firma digitale all’indirizzo pec dell’agenzia delle entrate in cui avete registrato il contratto.
Nel caso di richiesta di registrazione tramite PEC o e-mail devono essere allegati l’atto (scansione) il modello 69 debitamente sottoscritto, la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà di essere in possesso dell’originale dell’atto e della conformità a questo dell’immagine inviata, resa dal richiedente ai sensi dell’articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445; l’impegno del richiedente a depositare in ufficio l’atto in originale al termine del periodo emergenziale.
RIDUZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE: BENEFICI FISCALI
Attraverso una riduzione del canone di locazione, oltre ai benefici legati al mantenimento in essere del contratto di locazione, potrete saldare le imposte fiscali unicamente sull’importo ridotto, non rischiando di saldarle sull’intero canone, qualora vi siano importi insoluti.
RIDUZIONI E SOSPENSIONI CANONI LOCAZIONE CAUSA COVID19
RIDUZIONI E SOSPENSIONI CANONI LOCAZIONE CAUSA COVID19
FOCUS SUL SALDO DEI CANONI DI LOCAZIONE
Chiunque abbia a che fare con un rapporto di locazione in questo periodo, che sia un gestore patrimoniale o un privato, si troverà a dover rispondere frequentemente alla richiesta di riduzione o sospensione del canone di locazione, da parte di conduttori in forte stato di crisi.
L’impatto economico dell’ emergenza Covid 19 è rilevante e obbliga i professionisti del settore ad invitare le parti coinvolte, locatori e conduttori, a trovare punti di incontro.
RIDUZIONI E SOSPENSIONI CANONI LOCAZIONE CAUSA COVID19
QUALI CONSIGLI?
LOCAZIONI ABITATIVE O COMMERCIALI? C1 O C/3?
E’ di primaria importanza partire da una analisi concreta del caso di specie.
L’accordo da raggiungere a nostro avviso dovrebbe, in primis, tener conto della tipologia di attività ( bar e attività di ristorazione, sono chiusi fino a fine maggio; altre, come quelle professionali, sono formalmente aperte ma di fatto bloccate), individuando una percentuale da garantire al locatore per la sua sopravvivenza e sopportabile dal conduttore per il, sia pure limitato, uso del bene.
Ogni caso deve richiedere un approccio differente.
Perchè vi invitiamo ad una conciliazione piuttosto che ad un’attività giurisdizionale?
1)Il principio della buona fede è alla base di tutti i rapporti giuridici disciplinati dal codice civile (art. 1375 cod. civ.).
Questo principio rappresenta una clausola generale che indica alle parti il comportamento da tenere anche in presenza di situazioni imprevedibili.
2) ’art. 103, comma 6, d.l. n. 18/2020 prevede che “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 1 settembre 2020” (questo crea problematiche importanti in merito ad un approccio non conciliativo ma giurisdizionale);
3) in giudizio, il vostro conduttore, potrebbe addurre un‘impossibilità temporanea della prestazione dovuta a causa a lui non imputabile (art. 1218 cc e 1256 cc), essendo rispettati i criteri di obiettività e imprevedibilità dell’impossibilità sopravvenuta, oltre all‘eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione (art 1467 cc) a causa della chiusura da parte del DPCM 11 marzo 2020 delle attività non essenziali. Il vostro conduttore, infatti, qualora abbia interesse alla prosecuzione del rapporto di locazione e fino a che perduri la situazione di emergenza, potrebbe non essere ritenuto responsabile del ritardo dell’adempimento dovuto (art. 1256 cc e Cass, 24 aprile 2009 n. 9816). Tra le cause dell’impossibilità della prestazione, rientrano gli ordini e i divieti stabiliti dall’autorità.
Ma esistono disposizioni che permettano ai conduttori di non saldare il canone locativo nella locazione di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione? No. L’impossibilità sopravvenuta sopracitata ha il carattere della temporaneità ed è questa la ragione per cui consigliamo di intraprendere attività di natura conciliativa che prevedano sospensioni momentanee dell’adempimento o nei casi più gravi riduzioni di canoni non troppo gravose per il locatore, di importo pari al 10%-30% dell’importo.
RIDUZIONI E SOSPENSIONI CANONI LOCAZIONE CAUSA COVID19
Esistono delle agevolazioni per i conduttori che intendano saldare il canone?
Il d.l. n. 18/2020 (c.d. Cura Italia, art 65) ha previsto:
– un credito di imposta pari al 60%, in favore del conduttore, dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1( negozi e botteghe). L’Agenzia delle Entrate (Ag. Entrate, circ. 3 aprile 2020, n. 8/E), ha fornito anche delle delucidazioni sul credito di imposta per le locazioni commerciali di negozi e botteghe di cui all’art. 65, d.l. n. 18/2020: il credito d’imposta, pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, è riconosciuto solo sui canoni effettivamente pagati; un canone di locazione non pagato non produrrà il credito d’imposta.
E’ al vaglio, nel decreto di Maggio 2020, una proroga del bonus affitti per il mese di aprile per gli immobili C/1 e un’estensione del credito di imposta del 60% anche agli immobili non abitativi esclusi dal precedente decreto Cura Italia ( alberghi, immobili C/3 (capannoni e laboratori).
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Contratto preliminare di compravendita: analisi giuridica della moltiplicazione delle fasi contrattuali e la ratio del superamento della codicistica.
Contratto Preliminare di Compravendita: la giurisprudenza
E’ prassi consolidata delle agenzie immobiliari richiedere la stipula di una proposta di acquisto prima del preliminare, per fermare l’accordo. Tale proposta, presentata con un formulario redatto il più delle volte dall’associazione di categoria, rappresenta quello che viene definito “preliminare di preliminare”.
Sulla prassi è intervenuta la giurisprudenza, per lo più di merito, arrivando ad ammetterne la validità, in quanto espressione del principio di autonomia negoziale ex art 1322 cc, qualificando la proposta come contratto utile ad indicare i soli elementi essenziali per la stipulazione in fasi progressive della compravendita.
L’assenza di causa è la ragione per la quale la Cassazione in più di una occasione si è ritrovata ad affermarne la nullità (Cass. civ n. 8038/2009 seguita da Cass. n. 19557 /2009), in ragione del fatto che il “preliminare di preliminare”, duplica il momento obbligatorio, il momento in cui acquirente e venditore si impegnano alla sottoscrizione del contratto definitivo.
Le Sezioni Unite, recentemente, hanno affermato che in presenza di contrattazione preliminare scandita in più fasi, il giudice di merito può ritenere il “preliminare di preliminare” valido se alla base di tale operazione vi siano degli interessi meritevoli di tutela e purché i contenuti negoziali dei due contratti preliminari siano diversi.
Si ritiene valido anche un “preliminare di preliminare” quando contenga già gli estremi del preliminare vero e proprio ma in questo caso sarebbe il secondo preliminare a ritrovarsi privo di causa.
Preliminare di acquisto e proposta: l’utilità della proposta
La funzione del “preliminare di preliminare” o “proposta di acquisto” potrebbe essere allora quella di “bloccare l’affare” e tutelarsi attraverso l’ inserimento di alcune clausole, tra cui la subordinazione della validità all’accettazione di una pratica di mutuo, di leasing; alla sistemazione della conformità tra lo stato di fatto e la planimetria depositata in catasto; la verifica della situazione ipotecaria e dei titoli o al buon esito di una perizia di parte.
Questo vi permette di bloccare l’affare durante le verifiche più approfondite, in modo tale da limitare i rischi.
preliminare di acquisto e proposta: inadempimento del “preliminare del preliminare” e art 2932 cc
In sintesi, per ritenersi valido un preliminare di preliminare è necessario che contenga gli elementi essenziali del futuro preliminare ma che non costituisca una semplice duplicazione del preliminare vero e proprio, che esprimi una volontà negoziale, seria, che necessiti di una maggiore puntualizzazione.
In caso d’inadempimento di un accordo con questi requisiti, non potrà applicarsi il rimedio dell’esecuzione in forma specifica di cui all’art. 2932 c.c. ma quello della risoluzione del contratto con obbligo di risarcimento dei danni a carico della parte inadempiente.
COMPRAVENDITA TRA PRIVATI
COMPRAVENDITA TRA PRIVATI: IL RUOLO DEL CONSULENTE IMMOBILIARE
Vizi, ipoteche, vincoli artistici, mancanza dell’agibilità, spese condominiali non pagate, cause in corso, servitù, incommerciabilità futura… sono tante le problematiche che un immobile può nascondere.
L’acquisto di un immobile rappresenta una fase importante e molto delicata della nostra vita. Non sempre si compie questo passo con la giusta consapevolezza, il giusto approccio e la giusta consulenza. L’eccessivo entusiasmo e la mancanza di conoscenza delle problematiche connesse, espongono l’acquirente ad un rischio elevato.
Che sia una compravendita tra privati o una compravendita con la presenza dell’agente immobiliare, vi consigliamo di affidarvi ad un consulente di parte.
Compravendita tra privati: analisi dei principali passaggi.
Quali sono gli step che un bravo consulente immobiliare deve compiere per tutelarvi al meglio?
Controllo documentale
Dovete capire se chi sta vendendo ha effettivamente il titolo per farlo. E’ necessario saper leggere un atto notarile, una dichiarazione di successione, una sentenza giudiziale etc, qualsiasi atto attraverso il quale si è acquisita la proprietà del bene.
In sede di atto notarile dovrete farvi rilasciare l’attestato di prestazione energetica, il CIS (certificato idoneità statica) per le compravendite nei comuni di Milano, la liberatoria delle spese condominiali dall’amministratore di condominio e la dichiarazione di assenza di liti pendenti.
Perizia e sopralluogo:
una perizia da parte dell’architetto permette di evidenziare difformità urbanistiche tra lo stato catastale e lo stato di fatto. Basta una parete in più o in meno e vi viene impedito di procedere all’acquisto. Dal 2010, infatti il notaio deve far dichiarare la parte venditrice sulla conformità allo stato di fatto della planimetria depositata in catasto. Se intendete stipulare un mutuo, nessun perito vi darà l’assenso all’acquisto di un immobile non conforme. Una crepa, un’infiltrazione, il mancato isolamento acustico, sono tutti vizi che possono non essere notati da un entusiasta compratore.
Trattativa legale:
la fase della trattativa è fondamentale, sia che vogliate comprare con agenzia immobiliare che tra privati. Un buon consulente si fa portavoce delle vostre esigenze e intavola la trattativa tutelando i vostri interessi. Subordinare il preliminare all’accettazione del mutuo, vi permette di rientrate in possesso dell’assegno versato in caso di mancata accettazione; subordinare il preliminare alla sistemazione dello stato di fatto; acquisire il possesso prima del rogito, nel caso in cui dobbiate lasciare prima il vostro appartamento; nominare in un secondo momento il futuro reale compratore etc etc.
Controllo catasto, urbanistica e visure ipotecarie:
é stata fatta una Dia o una sanatoria? Ci sono irregolarità urbanistiche? Il bene che state acquistando nasconde un’ipoteca (che significa che qualcuno vanta un credito e un successivo diritto di esproprio sul bene che andrete ad acquistare)? Procedere con queste verifiche risulta essenziale, prima della sottoscrizione di un preliminare.
Ristrutturazione e valutazione della redditività:
valutazione delle modifiche che possono essere effettuate sull’immobile per adattarlo alle vostre esigenze e valutazione, nel caso in cui il bene sia comprato ai fini reddituali, di una stima di reddito netto derivante dalla futura locazione, in base ai parametri essenziali: posizione, tipologia di conduttore etc.
Consulenza in fase successiva al preliminare:
avete già sottoscritto un preliminare e venite a conoscenza solo ora di vizi importanti?
Un buon consulente vi aiuta a chiedere una risoluzione del preliminare, una riduzione del prezzo, la modifica delle condizioni contrattuali.
Il fine ultimo è rendervi consapevoli dei rischi, sistemare i vizi, fare una scelta oculata, in modo tale che il vostro immobile sia in grado di regalarvi fin da subito serenità.