CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Contratto preliminare di compravendita: analisi giuridica della moltiplicazione delle fasi contrattuali e la ratio del superamento della codicistica.
Contratto Preliminare di Compravendita: la giurisprudenza
E’ prassi consolidata delle agenzie immobiliari richiedere la stipula di una proposta di acquisto prima del preliminare, per fermare l’accordo. Tale proposta, presentata con un formulario redatto il più delle volte dall’associazione di categoria, rappresenta quello che viene definito “preliminare di preliminare”.
Sulla prassi è intervenuta la giurisprudenza, per lo più di merito, arrivando ad ammetterne la validità, in quanto espressione del principio di autonomia negoziale ex art 1322 cc, qualificando la proposta come contratto utile ad indicare i soli elementi essenziali per la stipulazione in fasi progressive della compravendita.
L’assenza di causa è la ragione per la quale la Cassazione in più di una occasione si è ritrovata ad affermarne la nullità (Cass. civ n. 8038/2009 seguita da Cass. n. 19557 /2009), in ragione del fatto che il “preliminare di preliminare”, duplica il momento obbligatorio, il momento in cui acquirente e venditore si impegnano alla sottoscrizione del contratto definitivo.
Le Sezioni Unite, recentemente, hanno affermato che in presenza di contrattazione preliminare scandita in più fasi, il giudice di merito può ritenere il “preliminare di preliminare” valido se alla base di tale operazione vi siano degli interessi meritevoli di tutela e purché i contenuti negoziali dei due contratti preliminari siano diversi.
Si ritiene valido anche un “preliminare di preliminare” quando contenga già gli estremi del preliminare vero e proprio ma in questo caso sarebbe il secondo preliminare a ritrovarsi privo di causa.
Preliminare di acquisto e proposta: l’utilità della proposta
La funzione del “preliminare di preliminare” o “proposta di acquisto” potrebbe essere allora quella di “bloccare l’affare” e tutelarsi attraverso l’ inserimento di alcune clausole, tra cui la subordinazione della validità all’accettazione di una pratica di mutuo, di leasing; alla sistemazione della conformità tra lo stato di fatto e la planimetria depositata in catasto; la verifica della situazione ipotecaria e dei titoli o al buon esito di una perizia di parte.
Questo vi permette di bloccare l’affare durante le verifiche più approfondite, in modo tale da limitare i rischi.
preliminare di acquisto e proposta: inadempimento del “preliminare del preliminare” e art 2932 cc
In sintesi, per ritenersi valido un preliminare di preliminare è necessario che contenga gli elementi essenziali del futuro preliminare ma che non costituisca una semplice duplicazione del preliminare vero e proprio, che esprimi una volontà negoziale, seria, che necessiti di una maggiore puntualizzazione.
In caso d’inadempimento di un accordo con questi requisiti, non potrà applicarsi il rimedio dell’esecuzione in forma specifica di cui all’art. 2932 c.c. ma quello della risoluzione del contratto con obbligo di risarcimento dei danni a carico della parte inadempiente.
COMPRAVENDITA TRA PRIVATI
COMPRAVENDITA TRA PRIVATI: IL RUOLO DEL CONSULENTE IMMOBILIARE
Vizi, ipoteche, vincoli artistici, mancanza dell’agibilità, spese condominiali non pagate, cause in corso, servitù, incommerciabilità futura… sono tante le problematiche che un immobile può nascondere.
L’acquisto di un immobile rappresenta una fase importante e molto delicata della nostra vita. Non sempre si compie questo passo con la giusta consapevolezza, il giusto approccio e la giusta consulenza. L’eccessivo entusiasmo e la mancanza di conoscenza delle problematiche connesse, espongono l’acquirente ad un rischio elevato.
Che sia una compravendita tra privati o una compravendita con la presenza dell’agente immobiliare, vi consigliamo di affidarvi ad un consulente di parte.
Compravendita tra privati: analisi dei principali passaggi.
Quali sono gli step che un bravo consulente immobiliare deve compiere per tutelarvi al meglio?
Controllo documentale
Dovete capire se chi sta vendendo ha effettivamente il titolo per farlo. E’ necessario saper leggere un atto notarile, una dichiarazione di successione, una sentenza giudiziale etc, qualsiasi atto attraverso il quale si è acquisita la proprietà del bene.
In sede di atto notarile dovrete farvi rilasciare l’attestato di prestazione energetica, il CIS (certificato idoneità statica) per le compravendite nei comuni di Milano, la liberatoria delle spese condominiali dall’amministratore di condominio e la dichiarazione di assenza di liti pendenti.
Perizia e sopralluogo:
una perizia da parte dell’architetto permette di evidenziare difformità urbanistiche tra lo stato catastale e lo stato di fatto. Basta una parete in più o in meno e vi viene impedito di procedere all’acquisto. Dal 2010, infatti il notaio deve far dichiarare la parte venditrice sulla conformità allo stato di fatto della planimetria depositata in catasto. Se intendete stipulare un mutuo, nessun perito vi darà l’assenso all’acquisto di un immobile non conforme. Una crepa, un’infiltrazione, il mancato isolamento acustico, sono tutti vizi che possono non essere notati da un entusiasta compratore.
Trattativa legale:
la fase della trattativa è fondamentale, sia che vogliate comprare con agenzia immobiliare che tra privati. Un buon consulente si fa portavoce delle vostre esigenze e intavola la trattativa tutelando i vostri interessi. Subordinare il preliminare all’accettazione del mutuo, vi permette di rientrate in possesso dell’assegno versato in caso di mancata accettazione; subordinare il preliminare alla sistemazione dello stato di fatto; acquisire il possesso prima del rogito, nel caso in cui dobbiate lasciare prima il vostro appartamento; nominare in un secondo momento il futuro reale compratore etc etc.
Controllo catasto, urbanistica e visure ipotecarie:
é stata fatta una Dia o una sanatoria? Ci sono irregolarità urbanistiche? Il bene che state acquistando nasconde un’ipoteca (che significa che qualcuno vanta un credito e un successivo diritto di esproprio sul bene che andrete ad acquistare)? Procedere con queste verifiche risulta essenziale, prima della sottoscrizione di un preliminare.
Ristrutturazione e valutazione della redditività:
valutazione delle modifiche che possono essere effettuate sull’immobile per adattarlo alle vostre esigenze e valutazione, nel caso in cui il bene sia comprato ai fini reddituali, di una stima di reddito netto derivante dalla futura locazione, in base ai parametri essenziali: posizione, tipologia di conduttore etc.
Consulenza in fase successiva al preliminare:
avete già sottoscritto un preliminare e venite a conoscenza solo ora di vizi importanti?
Un buon consulente vi aiuta a chiedere una risoluzione del preliminare, una riduzione del prezzo, la modifica delle condizioni contrattuali.
Il fine ultimo è rendervi consapevoli dei rischi, sistemare i vizi, fare una scelta oculata, in modo tale che il vostro immobile sia in grado di regalarvi fin da subito serenità.